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¿Qué son las obligaciones hipotecarias garantizadas?
Las Obligaciones Hipotecarias Colateralizadas, o CMO, son un tipo de valores respaldados por hipotecas. Miles de hipotecas individuales se agrupan en clases o tramos y se clasifican por su nivel de riesgo.
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Los CMO son una forma para que los comerciantes inviertan en préstamos hipotecarios residenciales y, por lo normal, ofrecen rendimientos más altos que seguridades del Tesoro. Los CMO se negocian en mercados secundarios, y discutiremos más sobre cómo comprarlos a continuación.
Es importante tener en cuenta que debido a que los CMO dependen de los flujos de efectivo generados por sus activos subyacentes, son vulnerables a las fluctuaciones de las tasas de interés y otros cambios económicos. Por ejemplo, si los propietarios de viviendas no cumplen con los pagos de su hipoteca, los activos titulizados pierden su valor.
Por estas razones, los CMO también se conocen como “valores de transferencia” porque sirven efectivamente como conducto de pagos de los deudores a los inversores.
¿Cómo funcionan los CMO?
Los préstamos hipotecarios individuales son difíciles de negociar. Es por eso que los bancos o las empresas patrocinadas por el gobierno, como Ginnie Mae, agrupan los préstamos hipotecarios. Estos préstamos luego se titulizan, lo que significa que se convierten en un líquido vehículo financiero que puede negociarse fácilmente.
Los CMO son instrumentos complejos que pueden estar compuestos por hasta 50 tramos. En francés, la palabra “tramo” significa porción, y cada porción es invertible.
Un tramo consiste en préstamos con características similares, como valores de cantidad. También se clasifican por la puntuación de crédito del propietario. Las agencias de calificación crediticia, como Customary & Poor’s, Fitch Scores y Moody’s asignan a cada tramo una calificación crediticia basada en la riesgo crediticio de los titulares hipotecarios subyacentes.
Una calificación AAA es la más alta. Significa que el titular de la hipoteca es capaz de cumplir con todos sus compromisos financieros. La calificación más baja, D, significa que actualmente están en mora.
Tramos Senior vs. Junior
- Los tramos senior incluyen CMO de clase A y tienen los rendimientos más bajos porque sus hipotecas suelen tener una calificación A. A los inversores en tramos senior generalmente se les paga primero.
- Los tramos junior incluyen Clase B y Clase C—representan hipotecas de alto riesgo. A los inversores de estos tramos se les paga en último lugar, aunque para compensar el mayor riesgo, los rendimientos asociados con estos tramos también son los más altos.
La mayoría de los tramos contienen intereses y principal porque los propietarios suelen pagar su préstamo haciendo pagos mensuales que son una combinación de ambos. Estos pagos suelen contener mayores cantidades de interés en los primeros años del préstamo. Si un tramo aún no recibe capital, se conoce como el período de “solo interés”.
Si un propietario resolve refinanciar su préstamo o comprar una nueva casa, los pagos anticipados de su hipoteca aumentan, lo que efectivamente acorta la vida de la CMO. Todas estas diferentes variables pueden tener un impacto en el rendimiento que se ofrece por tramo.
Los emisores de CMO en realidad designan la cantidad de capital e intereses que se destinarán a los diferentes tramos y, para una whole transparencia, publican los calendarios de pago en el prospecto de la CMO.
¿Están los CMO respaldados por el gobierno de los EE. UU.?
El crédito de propietario de vivienda no es el único aspecto de una CMO que se califica; el emisor también lo es.
Las CMO emitidas por Ginnie Mae, la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno, están respaldadas por la “plena fe y crédito” del gobierno de los EE. UU., que prácticamente garantiza que nunca incumplirá. Por esta razón, reciben la calificación crediticia más alta (AAA) y sus rendimientos suelen ser los más bajos.
Otras empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae, también emiten CMO, pero no cuentan con el respaldo del gobierno. Otros CMO son creados por emisores privados y no cuentan con el respaldo del gobierno.
¿Cuándo comenzaron las obligaciones hipotecarias garantizadas?
La primera CMO fue creada en 1983 por dos bancos de inversión, Salomon Brothers y First Boston, para Freddie Mac, la Federal Residence Mortgage Mortgage Company. Fue diseñado como una forma de proporcionar liquidez a los préstamos hipotecarios para que pudieran negociarse más fácilmente.
¿Son las obligaciones hipotecarias garantizadas lo mismo que las obligaciones de deuda garantizadas?
Las obligaciones de deuda garantizada (CDO) son similares a las CMO en el sentido de que contienen grupos de préstamos invertibles. Sin embargo, los CMO solo contienen hipotecas, mientras que dentro de los CDO hay paquetes de préstamos para automóviles, préstamos para tarjetas de crédito, hipotecas y otros préstamos comerciales. Los inversores individuales normalmente no pueden invertir en CDO; más bien, son comprados por inversores institucionalescomo fondos de cobertura y bancos de inversión.
¿Por qué los CMO han estado en las noticias?
Durante el Crisis financiera de 2007-2008, se ofreció una nueva categoría de préstamo hipotecario, la hipoteca de alto riesgo, a los compradores de vivienda con un crédito menos que perfecto. Estos préstamos presentaban tasas ajustables que aumentaban cada año después de un “período de prueba” bajo o siempre que prevaleciera Tasas de interés cambió.
Durante este lapso de tiempo, un burbuja se había formado en el mercado inmobiliario, inflando artificialmente el valor de las viviendas. Al mismo tiempo, el Reserva Federal comenzó una serie de Tasa de fondos federales aumenta para sofocar inflacionista presiones Fue una “tormenta perfecta” de desastre para los prestatarios de alto riesgo: las tasas se dispararon, muchos prestatarios no pudieron hacer los pagos de sus préstamos y, como resultado, algunos incumplieron o entraron en ejecución hipotecaria.
Esta disaster provocó un efecto dominó en los mercados financieros. A medida que la deuda tóxica implosionó dentro de las CMO y las dejó sin valor, los prestamistas hipotecarios se declararon en bancarrota, las empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac se tambalearon al borde de la insolvencia y bancos de inversióncomo Lehman Brothers, colapsó.
El gobierno de EE. UU. necesitaba intervenir con fondos de emergencia para evitar un colapso whole del sistema financiero. En 2008, el Congreso de los EE. UU. aprobó un “proyecto de ley de rescate” de $700 mil millones, mientras que el Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP, por sus siglas en inglés) agregó miles de millones más.
Se agregaron medidas regulatorias más estrictas a través de la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Avenue Dodd-Frank, que prohíbe a los bancos invertir en valores de alto riesgo como los CMO. También protegió a los consumidores de las prácticas crediticias abusivas. La Reserva Federal también redujo las tasas de interés a cero y las mantendría allí durante los próximos 6 años.
¿Cómo afectan las tasas de interés a las CMO?
Al igual que con cautiverio, el aumento de las tasas de interés hace que las CMO pierdan valor. Esto se debe a que los aumentos de las tasas de interés afectan tanto las valoraciones de CMO como los pagos anticipados asociados con sus hipotecas subyacentes. Cuando los pagos anticipados de la hipoteca se ven afectados por cambios en las tasas de interés, esto, a su vez, afecta tanto la vida promedio de la CMO, que es el período de tiempo que se espera que el principal de la hipoteca esté pendiente, como su rendimiento.
¿Dónde puedo comprar obligaciones hipotecarias garantizadas?
Las personas pueden invertir en CMO, pero normalmente hay un mínimo de $ 1,000. Sin embargo, la mayoría de las CMO son compradas y negociadas por inversionistas institucionales, como fondos de pensiones, compañías de seguros y bancos comerciales y de inversión.
El mercado CMO es un mercado extrabursátil, lo que significa que los valores se compran y venden entre comerciantes e inversores. Corretaje en línea como Fidelidad, charles schwaby TD Ameritrade ofrecer servicios de venta libre.
Los CMO pueden demorar hasta un mes después de su fecha de negociación para liquidarse porque generalmente hay una demora asociada con los períodos de acumulación de intereses y capital. La garantía también se debe ensamblar y depositar con un fideicomisario, y se debe completar cualquier informe requerido. Las CMO que se negocian en el mercado secundario suelen liquidarse en un plazo de tres días hábiles.